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房东的成本与回报到底是多少?今天总算算清楚了 刘伯姬

2016-11-08 13:49   来源:未知

房东的成本与回报到底是多少?今天总算算清楚了

  年后,大家都各就各位进入工作状态,回流的人群也带来了租房市场的复苏。节后回深的第二天,我的房子就租了出去,某公司租给高管住,从看房到签合同付定金一气呵成,遇到这样付好价钱又不找麻烦的租客真是好运气。当然,这个好运气,也是花了时间成本等来的。如果不挑租客,现在都已收了1个多月租金,只不过年前那位租客可能日后让我很头大,挑剔不守时还拖租金,所以在准备签合同前我回绝了她。

  租客希望遇到好房东,房东更想找个好租客,哪怕租金便宜些也愿意。可有时事与愿违,租金比市场价低很多,租客还非常麻烦。就像最近,听到好几个群友抱怨租房麻烦,房东难当,有的甚至因此想把房子卖了。我身边也有把租房打理的井井有条的二房东,管理几十套房的出租也不觉得累。做房东其实是门技术活儿,怎么获得最优的租金成本比需要动脑筋。

  首先,要摆正一个观念,每一套出租房都是一个小生意。

  一套出租房既然是一个小生意,那就要考虑成本和回报。成本是什么?当然不是买房子的成本!我们一定要把买房和租房当做两件事情来对待。

  (1)通过买卖房子来赚钱,考虑的是房价的变化,房子及其周边配套的价值。虽然房租带来的现金流也会是我们买房时考虑的因素之一,但出租房子如果影响到卖房,那果断空置并收拾一新,让房子能有更好的状态呈现给买家,因此增加的溢价可能抵得上几年的租金。

  (2)当我们长期持有房子,近期不打算卖掉时,并且房东成本与租金回报相比合适时,那么我们可以花点时间做做这门小生意。

  租房生意要考虑房东成本,这个成本并不是买房成本,而是房东投入到出租房子这件事情上的时间成本和现金成本。

  为了更清晰“出租房子是一笔生意”的视角,我们可以先从二房东的角度去看这笔生意的成本与回报。二房东的成本简单说包括 “付出的一手租金 装修投入”。

  比如,二房东以2000元月租金与原房主签5年租约,再投入10000元简单装修,然后以月租3000元租出去。扣掉每年1个月空置期,二房东约14个月收回装修成本。5年下来,二房东的现金成本是付出的12万租金 1万装修费=13万,收回的租金是3000*11个月*5年=16.5万,5年利润合计为3.5万。(这个计算没有考虑每年租金递增)

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